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“旧楼加梯”热度攀高

发布日期: 2018-03-31   浏览次数:

  广州羊城苑是暨南大学20年前建成的教职员工宿舍楼小区,生命科学技术学院退休教授李钦章家住38栋,邻里都是大学同事。“校园生活和环境早已经习惯,就是楼里没有装电梯,老师们上了年纪腿脚不便,爬楼越来越辛苦。”李钦章告诉《经济日报》记者,6年前楼里邻居们发起合作,每户筹资3万到6万多元加装了一台电梯。“装得非常值!投入不算大,带来的便利却很多,用起来也十分安心。”李钦章说。

  图为广州市天河区一处正在加装电梯的住宅楼。经济日报-中国经济网记者 喻剑摄

  在城市更新、人口老龄化以及城镇化加速等背景下,为旧楼加装电梯,成为各大城市近年来日渐紧迫的惠民项目。除广州外,北京、杭州、成都、厦门等20多座大城市,正在筹备或加速推进这一桩“看得见、摸得着的民生实事”。在北京,旧楼加装电梯已有“代建租用”、产权单位或集体出资、业主自筹自建等多种模式,并将逐年加大投入全力推动加装电梯工作——在去年完成200部电梯加装的基础上,今年北京将开工旧楼加装电梯超过400部,力争到2020年实现当年增设电梯1000部以上。

  在广州市天河区某小区,住户来到电梯加装工地查看进度。经济日报-中国经济网记者 喻剑摄

  持续火热的加装需求

  广州是我国待加装电梯的旧住宅总量较多、加装项目起步较早的城市之一。据统计,广州4至9层未安装电梯的住宅楼约有4万栋。2003年广州市规划部门就开始受理既有住宅增设电梯项目,至2016年出台规范性文件《广州市既有住宅增设电梯办法》《广州市既有住宅增设电梯技术规程》。2017年起,广州市荔湾区、天河区、海珠区先后出台方案,引导推动各自辖区内旧楼加装电梯,并使用财政资金对符合条件的电梯项目给予额度高达10万元的补贴。

  有了补贴,加装电梯有多火?据广州市国土资源和规划委员会相关负责人介绍,广州各区方案出台后,市民申报踊跃,审批量大幅提升。老城区荔湾区在启动《“百梯万人”旧楼宇加装电梯工作方案》后,月均申报案件数相比计划出台前增加400%;广州全市在2017年审批通过的既有住宅增设电梯达900多宗,单年审批通过量占总数的近三分之一,创历年纪录。相关预测认为,今年上半年广州加装电梯数量将接近或超过去年全年水平。

  今年1月,广州荔湾区成立旧楼宇加装电梯服务中心,这是全国首个旧楼宇加装电梯工作“一站式”服务平台。服务中心用海报详尽展示加装电梯相关文件的内容和技术规程,并附上加装操作步骤等参考方案;荔湾区还邀请了十家电梯企业和有加装电梯工作经验的志愿者进驻办公,为市民提供加装电梯的筹备方法、技术要求、申报程序、日常管养等咨询。开业不久,慕名前来的市民络绎不绝。

  广州越秀区业主李小姐参观完服务中心后“思路清晰了不少”。“学习了很多电梯知识,知道加装电梯有外挂式、连廊式的,设计方案也包括钢筋混凝土框架方案、钢结构外包玻璃方案等。”她还了解到,驻场企业能为业主统筹资源,提供包括勘查申报、图纸设计、井道土建、电梯设备和维保服务等的“一站式”解决方案,为业主排忧解难,免去不少往返奔波。

  广州市天河区某小区老旧楼房加装电梯现场,井道土建施工正在进行中。经济日报-中国经济网记者 喻剑摄

  难在“调众口”

  加装电梯,一边是高楼层业主的“刚性需求”,一边却是低楼层业主的“冷眼旁观”甚至“百般阻挠”。李小姐在筹备加装电梯时发现,“众口难调”,是推动加装电梯的最大阻力。核心难题,是协调兼顾高层和低层业主之间的利益——低层住户平日用不到电梯,加装新电梯反而可能影响房屋采光、通风,产生噪音;高楼层受益最大,除了便利日常上下楼出行,加装电梯还会明显提升高楼层房价。

  在加装电梯实际操作中,与《广州市既有住宅增设电梯办法》的要求“加装电梯需要征得占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”有所不同,规划部门要求业主100%签字同意后才能颁发施工许可证。因此,协调邻里利益,是加装电梯绕不过去的环节。

  目前,广州市大部分住宅加装电梯项目由业主自发成立的筹备组推进。《广州市既有住宅增设电梯办法》虽明确提出“街道办事处、镇政府应当加强辖区内既有住宅增设电梯工作的指导和协调”,但由于基层协调机制不完善、基层组织主动性不足及缺乏相关管理细则等原因,基层组织难以发挥提前介入、主动协调的作用,无法将小问题、小误会及时化解。“邻里之间以和为贵,我们的心得是:让步和妥协往往能有好结果。”经验丰富的志愿者董义德向前来咨询的李小姐介绍道,“筹备组需要动之以‘情’,晓之以‘利’——除了要打‘感情牌’,承诺免费乘坐外,还应合情合理对低楼层业主给些补偿”。

  在最受关注的资金筹集上,目前广州市大部分旧楼加装电梯项目由业主自筹自建——参照所在楼层等因素,按一定分摊比例共同出资。董义德告诉《经济日报》记者,以九层住宅楼为例,普遍采用的方案是:以第五层为参数1,每增加一个楼层提高0.2个系数,即第六层1.2、第七层1.4,依此类推;每减少一个楼层降低0.2个系数,即第四层0.8,第三层0.6,第一、二层不出资。同一楼层各户的出资比例按业主房屋占该层建筑总面积的比例确定。

  广州市天河区某小区的老旧楼房加装电梯现场,井道土建施工正在进行中。经济日报-中国经济网记者 喻剑摄

  加装业务成“蓝海”领域

  对于电梯企业来说,旧楼加装是一片大有可为的“蓝海”市场。“过去,电梯业务主要面向房地产商做‘B2B’业务,这已经是竞争非常激烈的‘红海’;现在的旧楼加装业务不同,是直接面向业主群体、需求多样化的B2C市场,规模在政策推动下将稳步扩大;另外,电梯的平均生命周期是10到15年,‘超龄服役’老电梯的更新需求将在各地持续增长。这两部分增量的逐年释放,将成为电梯行业一个可观的增长点。”日立电梯(中国)有限公司工程总部总经理徐俊杰估算,旧楼加装和旧梯更新在全国将有超过300万台的潜在市场空间。

  而成立20多年来一直从事电梯的开发设计生产制造的日立电梯(中国)有限公司,在国内电梯保有量快速增加以及电梯老龄化日益严重的背景下,如今也将安装、保养、维修、改造为代表的后市场业务作为转型的主攻方向。

  电梯产品使用“三分靠制造,七分靠维保”,维护保养是关键。在羊城苑,李钦章告诉《经济日报》记者,从加装电梯至今,业主一直购买原厂维保服务,每月维保两次,托管物业定期上油、保洁。维保费、托管费和电费大约为每年每户800元,价格并不高。

  购买正规维保服务的优势在于品质和安全保障。目前一些大型电梯企业已经开始探索物联网领域,实现更多复杂系统的实时感知、动态控制和信息服务,并试图在收集大数据的基础上在电梯保修、楼宇管理方面提供方案支持。电梯企业还通过基于物联网技术搭建的远程遥监系统,实时监控电梯运行,减少人力依赖,并开展预防性保养。日立电梯(中国)有限公司副总裁贾宇辉介绍,日立不久前选了南京的300台电梯作为试点,将钢丝绳的弯折次数与梯门的开关次数等数据实时传至物联网平台,并在临近预警值前跟进检修保养,在降低对人工依赖的前提下,将电梯故障发生率降到了最低。

  不过,电梯后市场的无序竞争也给企业带来了困扰。目前日立电梯在国内持有25万台电梯的维修保养订单,占日立在我国电梯保有量的40%左右。贾宇辉称,国内电梯维修保养市场有一万多家第三方保养公司,但国内电梯维保费用只有国外的十分之一,因为薪酬待遇过低,电梯维保工作很难留住熟练保养工人,对行业造成了不利影响。“安全无小事。一方面,作为电梯企业我们要加大创新投入,提升电梯的安全水平;另一方面,也期待电梯后市场更加规范有序,使用者维保意识逐步提升,合力将‘蓝海’市场蛋糕做优做大”。(经济日报-中国经济网记者 喻 剑)

  在广州市荔湾区旧楼宇加装电梯服务中心,优梯网工作人员正在为市民解疑答惑。经济日报-中国经济网记者 喻剑摄